El TIN es el interés que te cobra el banco y el que determina tu cuota. La TAE suma a ese interés las comisiones y los gastos obligatorios del préstamo, y lo expresa en una cifra anual comparable. Para comparar ofertas, mira la TAE; para saber cuánto pagarás al mes, el TIN.
Qué es el TIN
El tipo de interés nominal es el precio que pagas por el dinero prestado, sin nada más. Es la cifra con la que se calcula la cuota mensual, y por eso pequeñas diferencias de TIN pesan mucho en una hipoteca a veinticinco o treinta años.
| 200.000 € a 25 años | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| TIN 2,50 % | 897 € | 69.170 € |
| TIN 2,80 % | 928 € | 78.325 € |
Tres décimas de diferencia son unos 30 € al mes, que parecen poco, y algo más de 9.000 € a lo largo del préstamo, que ya no lo parecen.
Qué es la TAE
La tasa anual equivalente intenta responder a otra pregunta: cuánto te cuesta el préstamo en total, expresado como un porcentaje anual. Para eso incorpora:
- El TIN, como punto de partida.
- La frecuencia de pago. Pagar intereses cada mes en vez de una vez al año cuesta algo más. Por eso, incluso sin comisiones, un TIN del 2,50 % equivale a una TAE de aproximadamente el 2,53 %.
- Las comisiones que cobre el banco, como la de apertura.
- Los gastos obligatorios vinculados al préstamo, como los seguros que la entidad exija para concederlo o para aplicar el tipo ofrecido.
Por eso la TAE es la cifra para comparar: dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas si una lleva comisiones o productos obligatorios y la otra no.
El caso de las hipotecas bonificadas
Muchos bancos anuncian un TIN bonificado: un tipo más bajo si domicilias la nómina y contratas, por ejemplo, un seguro de vida y uno de hogar con ellos. Sin esos productos, el tipo sube.
Aquí es donde la TAE hace su trabajo. La TAE de la oferta bonificada incluye el coste de esos seguros, así que la distancia entre la versión bonificada y la no bonificada suele ser bastante menor de lo que sugiere el TIN. A veces, incluso, la bonificación no compensa. Antes de aceptar, compara las dos TAE y pregunta cuánto cuesta cada seguro al año y si su precio puede subir.
TAE variable: una estimación, no una promesa
En hipotecas variables y mixtas verás el término TAE variable. Se calcula suponiendo que el euríbor se mantiene igual que hoy durante toda la vida del préstamo, algo que no va a pasar. Sirve para comparar ofertas del mismo tipo en un momento dado, no para saber cuánto pagarás dentro de diez años.
Dónde mirar ambas cifras
Con la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco tiene que entregarte antes de firmar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que recoge el TIN, la TAE, el cuadro de cuotas y los productos vinculados. Es el documento que hay que poner lado a lado cuando se comparan ofertas, mucho más fiable que un folleto o una simulación web.
Recuerda también que el banco no solo mira el tipo: antes de ofrecerte nada calcula si la cuota encaja en tus ingresos. Lo explicamos en qué es el ratio de endeudamiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, fijarse en el TIN o en la TAE?
Para comparar ofertas entre sí, la TAE, porque incluye comisiones y los gastos de los productos vinculados obligatorios. El TIN sirve para calcular la cuota mensual.
¿Por qué la TAE es más alta que el TIN?
Porque además del interés incluye el efecto de pagar en cuotas mensuales y los costes obligatorios asociados al préstamo, como comisiones y seguros exigidos por el banco.
¿Dónde encuentro la TAE de mi hipoteca?
En la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que el banco está obligado a entregarte antes de firmar.
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CUÉNTANOS TU CASOExplicamos sin jerga cómo estudian los bancos una hipoteca, por qué unas operaciones salen adelante y otras no, y qué opciones hay cuando la respuesta es un no.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero. Las condiciones concretas de cada hipoteca dependen de la entidad y de tu perfil.