La subrogación consiste en sustituir a una de las partes del préstamo hipotecario sin cancelarlo. Si cambia el banco, es una subrogación de acreedor: te llevas la hipoteca a otra entidad con mejores condiciones. Si cambia el titular, es una subrogación de deudor: asumes la hipoteca que ya existía sobre la vivienda, algo habitual al comprar obra nueva. En ambos casos sale más barato que cancelar y firmar una hipoteca nueva.
Subrogación de acreedor: cambiar de banco
Es el uso más frecuente. Otro banco paga lo que debes a tu entidad actual y ocupa su lugar en la hipoteca, con unas condiciones nuevas: un tipo de interés más bajo, menos productos vinculados o el paso de tipo variable a fijo. La hipoteca sigue siendo la misma, con la misma garantía y la misma inscripción en el registro; lo que cambia es el acreedor y lo que se modifique en la operación.
La gran ventaja frente a cancelar tu hipoteca y firmar otra nueva es el coste: no hay que constituir una garantía desde cero, y la operación tiene ventajas fiscales y de aranceles.
Cómo se hace, paso a paso
El procedimiento está regulado por la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios:
- Pides oferta a otro banco. Estudia tu perfil y, si le encaja, te entrega una oferta vinculante con las nuevas condiciones. Para hacerla suele pedir una tasación.
- Aceptas la oferta. El banco nuevo se lo notifica a tu entidad actual, que debe entregar en un plazo de siete días naturales un certificado con la deuda pendiente.
- Tu banco puede contraofertar. Dispone de quince días naturales para ofrecerte condiciones que igualen o mejoren la oferta. Si aceptas, te quedas en tu banco y el cambio se formaliza como una novación.
- Firma ante notario. Si no hay contraoferta, o no te interesa, el banco nuevo paga la deuda al antiguo y se subroga en la hipoteca. La escritura se inscribe en el registro.
Un efecto secundario útil: aunque al final no cambies de banco, una oferta vinculante de otra entidad es la mejor herramienta para negociar con el tuyo.
Qué cuesta
El gasto principal suele ser la comisión que cobra tu banco actual por la amortización anticipada de la deuda. Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario tiene estos topes:
| Tu hipoteca (firmada desde el 16/06/2019) | Comisión máxima por cambiarla |
|---|---|
| Variable, si pasas a tipo fijo | 0,05 % del capital los 3 primeros años; después, 0 € |
| Variable o mixta, en otros casos | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros, según lo pactado; después, 0 € |
| Fija | 2 % los 10 primeros años; 1,5 % a partir de ahí |
En todos los casos la comisión tampoco puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco, y solo se cobra si está pactada en la escritura. En hipotecas anteriores a junio de 2019 se aplica lo firmado, dentro de los límites de la normativa de entonces.
Además de la comisión, cuenta con:
- Tasación, que normalmente pagas tú.
- Notaría y registro, con aranceles reducidos para este tipo de operación.
- Gestoría, si la hay.
- Impuestos: con carácter general, la escritura de subrogación está exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados.
Como es el banco nuevo el que quiere captarte, es frecuente que asuma parte de estos gastos. Pregunta antes de aceptar y comprueba que queda reflejado en la oferta vinculante.
Subrogación de deudor: asumir una hipoteca existente
Aquí no cambia el banco, sino el titular. El caso típico es la compra de obra nueva: el promotor financió la construcción con un préstamo dividido entre las viviendas, y quien compra puede subrogarse en la parte que corresponde a la suya en lugar de pedir una hipoteca nueva.
- A favor: te ahorras buena parte de los gastos de constituir una hipoteca.
- En contra: las condiciones las negoció el promotor, no tú. Compáralas con lo que te ofrecería otro banco antes de dar el paso.
- No es automática: el banco estudia tu solvencia igual que en cualquier hipoteca. Si tus números no encajan, te puede decir que no aunque la vivienda ya tenga préstamo.
Cuándo compensa y cuándo no
La cuenta es sencilla: el ahorro en cuotas durante los años que quedan tiene que superar con holgura los costes del cambio. Un ejemplo con 150.000 € pendientes a 20 años:
| 150.000 € a 20 años | Cuota mensual |
|---|---|
| Tipo actual: 3,50 % | 870 € |
| Oferta de otro banco: 2,50 % | 795 € |
| Ahorro | 75 € al mes, unos 18.000 € en 20 años |
Con esa diferencia, unos cientos o pocos miles de euros de gastos se recuperan en poco tiempo. Suele compensar cuando quedan muchos años de hipoteca, la diferencia de tipo es relevante o quieres pasar de variable a fijo, que tiene la comisión más baja. Suele compensar poco cuando quedan pocos años, la mejora es de décimas o el banco nuevo exige productos vinculados caros que se comen el ahorro. Para comparar bien, fíjate en la TAE y no solo en el TIN.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi banco impedir que me lleve la hipoteca a otro?
No. Lo que sí puede hacer es presentar una contraoferta en el plazo legal para igualar o mejorar las condiciones. Si la aceptas, te quedas en tu banco con una novación; si no, la subrogación sigue adelante.
¿Hace falta una nueva tasación para subrogar la hipoteca?
Normalmente sí: el banco nuevo la pide para hacer su oferta vinculante, y su coste suele correr a cargo del cliente.
¿La subrogación paga el impuesto de actos jurídicos documentados?
Con carácter general, las escrituras de subrogación de préstamos hipotecarios están exentas de la cuota gradual de AJD, y los aranceles de notaría y registro son reducidos.
¿Qué diferencia hay entre subrogación y novación?
En la subrogación cambias de banco manteniendo la hipoteca; en la novación te quedas en el mismo banco y modificas las condiciones de acuerdo con él.
¿Estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco?
Cuéntanos qué condiciones tienes ahora y te ponemos en contacto con un profesional independiente que estudie si te compensa.
CUÉNTANOS TU CASOExplicamos sin jerga cómo estudian los bancos una hipoteca, por qué unas operaciones salen adelante y otras no, y qué opciones hay cuando la respuesta es un no.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni jurídico. Las comisiones aplicables dependen de lo firmado en tu escritura y de la fecha de tu hipoteca.