El ratio de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que se va en pagar deudas, incluida la futura cuota de la hipoteca. La mayoría de bancos no quiere que supere el 30-35 %, aunque cada entidad aplica su propio criterio.
Cómo se calcula
La fórmula es sencilla:
Ratio de endeudamiento = (cuota de la hipoteca + otras cuotas de deuda) ÷ ingresos netos mensuales × 100
Lo que no es tan sencillo es qué entra en cada parte de la fórmula, y ahí es donde los bancos se diferencian entre sí.
Un ejemplo con números
Una pareja ingresa 2.800 € netos al mes entre los dos. Quiere una hipoteca de 200.000 € a 25 años al 2,50 %, con una cuota de unos 897 €. Además, paga 260 € al mes por el préstamo del coche.
| Escenario | Deudas al mes | Ratio |
|---|---|---|
| Con el préstamo del coche | 897 € + 260 € = 1.157 € | 41,3 % |
| Tras cancelar el préstamo del coche | 897 € | 32,0 % |
Con el préstamo del coche, la operación queda fuera del rango que acepta la mayoría de entidades. Sin él, entra con holgura. La vivienda, el precio y los ingresos son los mismos: lo único que ha cambiado es una deuda de 260 € al mes.
Qué cuenta como ingreso
- Ingresos netos, no brutos. Lo que llega a tu cuenta cada mes.
- Pagas extra prorrateadas. Si cobras 14 pagas de 2.000 €, el banco suele calcular unos 2.333 € al mes.
- Autónomos: normalmente se toma el rendimiento neto declarado en el IRPF de los últimos ejercicios, no la facturación. Por eso un autónomo que factura mucho pero declara poco beneficio puede tener un ratio peor de lo que espera.
- Ingresos variables (comisiones, horas extra, bonus): cada banco decide cuánto computa, y muchos solo cuentan una parte o la media de varios años.
Qué cuenta como deuda
- La cuota de la nueva hipoteca. En hipotecas variables o mixtas, algunas entidades la calculan con un tipo más alto que el actual para comprobar que aguantarías una subida.
- Préstamos personales, de coche o de estudios que sigan vivos.
- Tarjetas de crédito. Algunas entidades computan una parte del límite disponible aunque no lo estés usando.
- Otras hipotecas o compromisos de pago periódicos.
El alquiler que pagas ahora normalmente no cuenta si vas a dejarlo al comprar, aunque a veces el banco lo mira como prueba de que ya asumes un pago parecido cada mes.
Cómo mejorarlo antes de pedir la hipoteca
- Cancela deudas pequeñas. Como en el ejemplo, liquidar un préstamo con poco capital pendiente puede bajar el ratio varios puntos.
- Reduce límites de tarjetas que no uses.
- Aporta más entrada. Menos capital prestado, cuota más baja.
- Alarga el plazo. Baja la cuota, aunque pagarás más intereses en total.
- Suma un cotitular con ingresos estables.
Si ya te han denegado la hipoteca por este motivo, no está todo perdido: cada entidad tiene su propio umbral. Lo contamos en qué hacer si te han denegado la hipoteca. Y si el problema es la entrada más que los ingresos, revisa nuestra guía sobre hipoteca sin entrada y aval ICO.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el ratio de endeudamiento máximo para una hipoteca?
No hay un límite legal único. La mayoría de entidades se mueven en torno al 30-35 % de los ingresos netos mensuales, y cada una aplica su propio criterio según el perfil.
¿Se cuentan los ingresos brutos o netos?
Los netos: lo que efectivamente cobras cada mes. Si cobras en 14 pagas, los bancos suelen prorratear las extras entre los doce meses.
¿Cuenta el alquiler que pago ahora?
Normalmente no, si vas a dejar de pagarlo al comprar la vivienda. Sí cuentan los préstamos y otras deudas que vayas a seguir pagando.
¿Tu ratio está en el límite?
Cuéntanos tu situación y te ponemos en contacto con un profesional independiente que estudie qué entidades encajan con tu perfil.
CUÉNTANOS TU CASOExplicamos sin jerga cómo estudian los bancos una hipoteca, por qué unas operaciones salen adelante y otras no, y qué opciones hay cuando la respuesta es un no.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero. Las condiciones concretas de cada hipoteca dependen de la entidad y de tu perfil.