La novación es un acuerdo con tu propio banco para modificar las condiciones de la hipoteca sin cancelarla: el tipo de interés, el plazo, los productos vinculados o los titulares. Se firma ante notario y se inscribe en el registro. A diferencia de la subrogación, no cambias de banco, pero necesitas que tu banco acepte.
Qué se puede cambiar con una novación
- El tipo de interés. Pasar de variable a fijo o a mixto, o rebajar el diferencial sobre el euríbor. Es el motivo más habitual.
- El plazo. Ampliarlo para bajar la cuota o acortarlo para pagar menos intereses.
- Los productos vinculados. Eliminar seguros u otros productos que encarecen la hipoteca.
- El capital. Ampliar el importe del préstamo, por ejemplo para una reforma.
- Los titulares. Liberar a uno de ellos tras una separación o un divorcio. El banco estudiará si quien se queda puede asumir la deuda en solitario.
- Un periodo de carencia, pagando durante un tiempo solo intereses.
Novación o subrogación
| Novación | Subrogación de acreedor | |
|---|---|---|
| Con quién | Tu banco de siempre | Un banco nuevo |
| Quién tiene que aceptar | Tu banco | El banco nuevo; el actual solo puede contraofertar |
| Qué se puede cambiar | Tipo, plazo, vinculaciones, capital, titulares | Sobre todo el tipo y las vinculaciones |
| Coste habitual | Menor: no hay cambio de entidad | Algo mayor: comisión de amortización y tasación |
Las dos vías están conectadas: cuando pides una subrogación a otro banco y tu entidad contraoferta para retenerte, el resultado final es una novación.
Qué cuesta
Si cambias el tipo de interés, el banco puede cobrar la comisión que figure en tu escritura, con estos máximos para hipotecas firmadas desde la Ley 5/2019:
| Tu hipoteca (firmada desde el 16/06/2019) | Comisión máxima por cambiarla |
|---|---|
| Variable, si pasas a tipo fijo | 0,05 % del capital los 3 primeros años; después, 0 € |
| Variable o mixta, en otros casos | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros, según lo pactado; después, 0 € |
| Fija | 2 % los 10 primeros años; 1,5 % a partir de ahí |
En todos los casos la comisión tampoco puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco, y solo se cobra si está pactada en la escritura. En hipotecas anteriores a junio de 2019 se aplica lo firmado, dentro de los límites de la normativa de entonces.
A eso se suman:
- Notaría y registro, con aranceles reducidos para la novación.
- Gestoría, si interviene.
- Tasación, solo si el banco la pide, algo habitual cuando se amplía el capital.
- Impuestos: con carácter general, la novación que modifica tipo o plazo está exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados. Si amplías capital, la parte ampliada sí tributa.
Ampliar el plazo: la letra pequeña
Alargar la hipoteca alivia la cuota mensual, y puede ser la solución en un momento de apuro. Pero tiene un precio que no se ve en la cuota:
| 150.000 € al 3 % | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| A 20 años | 832 € | 49.655 € |
| A 30 años | 632 € | 77.666 € |
La cuota baja 200 € al mes, pero pagas unos 28.000 € más de intereses. Puede compensar si lo necesitas para cuadrar las cuentas, sobre todo si más adelante haces amortizaciones anticipadas; no lo hagas solo porque te lo ofrecen.
Cómo negociarla
- Llega con una alternativa. Una oferta vinculante de otro banco es el argumento más fuerte: tu entidad sabe que puedes irte.
- Pide la propuesta por escrito, con la comisión y todos los gastos detallados.
- Compara con la TAE. Si para rebajarte el tipo te piden contratar productos, comprueba su coste. Lo explicamos en TIN y TAE: en qué se diferencian.
- Revisa la escritura antes de firmar y comprueba que recoge exactamente lo pactado.
Preguntas frecuentes
¿Está obligado el banco a aceptar una novación?
No. La novación es un acuerdo entre las dos partes y el banco puede negarse o poner condiciones. Si no hay acuerdo, la alternativa es llevarse la hipoteca a otra entidad mediante una subrogación.
¿Puedo pasar mi hipoteca de variable a fija con mi banco?
Sí, mediante una novación, si el banco acepta. En hipotecas firmadas desde junio de 2019, la comisión por este cambio tiene un máximo del 0,05 % del capital durante los tres primeros años y desaparece a partir de entonces.
¿La novación necesita notario?
Sí. Se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, igual que la hipoteca original.
¿Ampliar el plazo de la hipoteca sale caro?
Baja la cuota mensual, pero aumenta los intereses totales que pagas, porque devuelves el capital más despacio. Conviene hacer la cuenta completa antes de firmar.
¿Quieres cambiar las condiciones de tu hipoteca?
Cuéntanos qué tienes y qué te gustaría cambiar, y te ponemos en contacto con un profesional independiente que te ayude a negociarlo.
CUÉNTANOS TU CASOExplicamos sin jerga cómo estudian los bancos una hipoteca, por qué unas operaciones salen adelante y otras no, y qué opciones hay cuando la respuesta es un no.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni jurídico. Las comisiones aplicables dependen de lo firmado en tu escritura y de la fecha de tu hipoteca.