Que recuperes o no la señal depende de dos cosas del contrato: el tipo de arras que firmaste y si incluye una cláusula que condiciona la compra a conseguir la hipoteca. Si no la incluye, tu mejor baza es usar el plazo que te queda para conseguir financiación en otra entidad y, si hace falta, pedir por escrito una prórroga al vendedor.
1. Mira qué tipo de arras has firmado
«Arras» es el nombre genérico de la señal que se entrega al reservar una vivienda, pero el Código Civil y la práctica distinguen tres tipos con consecuencias muy distintas. Coge el contrato y busca cómo se llaman y qué dice que pasa si alguna de las partes no sigue adelante.
| Tipo | Qué significan | Si el comprador no compra |
|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 del Código Civil) |
Permiten a cualquiera de las dos partes echarse atrás pagando un precio fijado de antemano. | Pierde la señal. Si es el vendedor quien se echa atrás, devuelve el doble. |
| Confirmatorias | Son un pago a cuenta del precio y confirman que la compraventa ya está cerrada. | El vendedor puede exigir que se cumpla el contrato o resolverlo y reclamar daños. |
| Penales | Fijan una penalización por incumplir, sin liberar de la obligación de comprar. | Pierde la señal como pena, y el vendedor aún podría exigir el cumplimiento. |
En la compraventa de vivienda, la inmensa mayoría de los contratos que redactan las inmobiliarias son penitenciales. Un matiz importante: según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, para que unas arras sean penitenciales tiene que decirlo el contrato de forma clara. Si el texto es ambiguo, la interpretación por defecto suele ser la de arras confirmatorias. Si tu contrato no lo deja claro, ese es un punto que merece una consulta con un abogado.
2. Busca la cláusula de financiación
Es el detalle que más dinero salva y el que menos gente revisa antes de firmar. Algunos contratos incluyen una condición del tipo «la compraventa queda condicionada a que el comprador obtenga financiación hipotecaria por importe de X € antes del día Y».
Si la tienes, fíjate en tres cosas:
- Qué importe cubre. Si el banco te ofrece menos de lo pactado en la cláusula, la condición se considera no cumplida, aunque te hayan dicho que sí a una cantidad menor.
- Qué prueba exige. Lo normal es acreditar la denegación por escrito. Pide al banco que te la dé en papel o por email: muchos solo la comunican por teléfono.
- Hasta cuándo puedes invocarla. Suele tener su propia fecha, a veces anterior a la fecha límite para firmar la escritura.
Si tienes la cláusula y la denegación por escrito, comunica al vendedor por un medio que deje constancia (burofax o email con acuse) que la condición no se ha cumplido, dentro del plazo que marque el contrato.
3. Calcula cuánto plazo te queda de verdad
La fecha que importa es la de firma de la escritura que fija el contrato de arras, no la fecha en que te contestó el banco. Y hay que restarle los tiempos que no dependen de ti. Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco tiene que poner a tu disposición la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el resto de la documentación al menos diez días naturales antes de la firma, y antes tienes que pasar por el notario para el acta de transparencia.
Sumando el estudio de la operación, la tasación y esos diez días, conseguir una hipoteca en otra entidad rara vez lleva menos de tres o cuatro semanas. Si te quedan menos, la prórroga deja de ser opcional.
4. Intenta la financiación en otra entidad
Una denegación es la decisión de un banco con su política de riesgo de ese momento, no un veredicto sobre tu operación. El mismo expediente puede encajar en otra entidad que busca otro perfil de cliente. Lo que sí cambia es cómo hay que presentarlo:
- Averigua el motivo. No siempre lo dicen, pero pregunta. No es lo mismo un problema de ratio de endeudamiento que una tasación por debajo del precio o una incidencia en un fichero de morosos.
- Ataca ese motivo antes de volver a pedir. Cancelar un préstamo pequeño, sumar un cotitular o aportar más entrada cambia el expediente; repetirlo tal cual en otro banco, no.
- No dispares a todas partes a la vez. Cada solicitud queda registrada, y una ristra de consultas en pocos días no ayuda a la siguiente entidad a verte mejor.
Si quieres entender mejor por qué deniegan los bancos y qué opciones quedan, lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre qué hacer si te han denegado la hipoteca.
5. Pide una prórroga por escrito
El vendedor no tiene obligación de concederla, pero suele tener incentivos para hacerlo: volver a poner la vivienda a la venta le cuesta tiempo y no le garantiza un comprador mejor. Tu posición es más fuerte si llegas con algo concreto:
- La denegación del primer banco y el motivo, si lo conoces.
- La prueba de que ya has iniciado el estudio en otra entidad.
- Una fecha nueva realista, no «unas semanas más».
La prórroga tiene que quedar en un anexo al contrato de arras, firmado por las dos partes. Un «sí, no te preocupes» por teléfono no te protege si el plazo original vence.
Errores que salen caros
- Dejar vencer el plazo sin decir nada. Si el contrato es de arras penitenciales, quedarte quieto equivale a desistir y perder la señal.
- Aceptar la primera oferta por miedo a perder la señal. Una hipoteca mal negociada te cuesta mucho más que la señal a lo largo de veinticinco o treinta años.
- Pedir un préstamo personal para cubrir la entrada. Empeora tu ratio de endeudamiento justo cuando el banco lo está mirando con lupa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo recuperar la señal si el banco me deniega la hipoteca?
Solo si el contrato de arras lo prevé, normalmente con una cláusula que condiciona la compra a obtener financiación. Sin esa cláusula, en unas arras penitenciales el comprador que no compra pierde la señal, aunque el motivo sea que no le han dado la hipoteca.
¿Cuánto tiempo hace falta para conseguir una hipoteca en otro banco?
Entre el estudio, la tasación y los plazos legales de transparencia, lo habitual es que pasen varias semanas. La ley exige que la documentación precontractual (FEIN) esté a tu disposición al menos diez días naturales antes de firmar en notaría.
¿Puedo pedir más plazo al vendedor?
Sí. El vendedor no está obligado a concederlo, pero a menudo le compensa más esperar unas semanas que volver a poner la vivienda a la venta. La prórroga debe quedar por escrito y firmada por ambas partes.
¿Tienes arras firmadas y una fecha encima?
Es el caso más urgente que vemos. Cuéntanos tu situación y la fecha límite, y lo pasamos a un profesional especializado en operaciones denegadas.
CUÉNTANOS TU CASOExplicamos sin jerga cómo estudian los bancos una hipoteca, por qué unas operaciones salen adelante y otras no, y qué opciones hay cuando la respuesta es un no.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni financiero. Las consecuencias de un contrato de arras dependen de su redacción concreta: si hay dinero en juego, consulta tu caso con un abogado.